Aktuelles zum Wohnraummietrecht

25. April 2017 | Immobilienrecht, Bau- und Immobilienrecht, Vertragsrecht

Der BGH hat die Anforderungen an eine Wohnraumkündigung durch den Vermieter zuletzt nochmals verschärft, indem er den geschäftlichen Nutzungswillen einer Wohnung durch den Vermieter als Kündigungsgrund abgelehnt hat.

Wohnraummiete: Kein Eigenbedarf bei rein gewerblichem Nutzungswillen

Zunehmend sind zuletzt berufliche Zwecke als Grund für eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters von den Gerichten anerkannt worden. Eine Vermieterin hatte aus Sicht des Bundesgerichtshofes (BGH) die Eigenbedarfskündigung jedoch zu großzügig interpretiert, als sie ihrem langjährigen Mieter kündigte, da ihr Ehemann die Wohnung als Aktenlager benötige. Während die Instanzgerichte noch einen Kündigungsgrund ähnlich dem Eigenbedarf anerkannten (dem Verlangen der Klägerin jedoch aus anderen Gründen nicht stattgaben), verneinte der BGH (Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16) bereits das Vorliegen eines Kündigungsgrundes.

Wohnraumkündigung nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters

Im Wohnraummietrecht ist eine Kündigung durch den Vermieter nur wirksam, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann (§ 573 BGB). Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt, der Vermieter Eigenbedarf anmeldet oder er eine Verwertung der Wohnung beabsichtigt, die bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich erscheint.

Eine Eigenbedarfskündigung ist dabei in der Regel möglich, wenn der Wohnraum überwiegend zu eigenen Wohnzwecken benötigt wird. Erfasst werden auch (nahe) Angehörige. Nachdem der BGH in 2012 (Urteil vom 26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11) entschieden hatte, dass auch die Nutzung zu rein beruflichen Zwecken ausreichend sein kann, hat er nun festgestellt, dass bei einer rein gewerblichen Nutzung regelmäßig kein Eigenbedarf anzunehmen ist. Danach fehlt es zumeist an der Begründung des persönlichen Lebensmittelpunktes, wenn nicht auch eine teilweise Wohnnutzung beabsichtigt ist. Daher kann ein Vermieter in derartigen Fällen nur kündigen, wenn er ein anderweitiges berechtigtes Interesse an der Kündigung hat.

Drohende erhebliche Nachteile erforderlich

Der BGH hat nun präzisiert, dass der Vermieter in Fällen, in denen er die Wohnung zu gewerblichen Zwecken selbst nutzen will, darlegen muss, dass ihm anderenfalls erhebliche Nachteile drohen, wenn er die Wohnung nicht selbst nutzen kann. Denn im Einzelfall sind die Interesse des Mieters am weiteren Besitz der Wohnung gegen das Interesse des Vermieters, sein Eigentum nach eigenen Vorstellungen zu nutzen, gegeneinander abzuwägen. Im konkreten Fall hielt der BGH es für zumutbar, dass die Vermieterin die alten Aktenbestände in einem entfernter gelegenen Lager unterbringt, da nicht ersichtlich sei, dass die Büroorganisation durch die Auslagerung alter Aktenbestände, die nicht dem täglichen Zugriff unterliegen, erheblich beeinträchtigt werde.

Folgen für die Vermieterkündigung

Der BGH hat damit die Anforderungen an eine Vermieterkündigung im Falle eines ausschließlich gewerblichen Nutzungswillens erhöht. Der Vermieter muss ein erhebliches berechtigtes Interesse für die Kündigung nachweisen können. Anderenfalls stehen die Chancen einer Durchsetzung der Kündigung schlecht.

Nutzungsentschädigung bei verspätetem Auszug des Mieters

Hat der Vermieter jedoch erfolgreich gekündigt, zieht der Mieter aber nicht fristgerecht aus, ermöglicht eine weitere neuere Entscheidung des BGH (Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16) dem Vermieter nunmehr, von seinem ehemaligen Mieter eine Nutzungsentschädigung zu verlangen, die über die bisherige Miete hinausgeht. Nach dem BGH kann der Vermieter die bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung anfallende ortsübliche Miete verlangen. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter tatsächlich beabsichtigt, die Wohnung wieder zu vermieten oder er sie selbst nutzen will. Damit hat der Vermieter zumindest ein finanzielles Druckmittel in der Hand, um den ehemaligen Mieter zur geschuldeten Räumung zu bewegen.

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