Auswirkungen der Rechtsprechungsänderung zu Mängelbeseitigungskosten auf Bau- und Architektenverträge
17. Mai 2018 | Bau- und Architektenrecht, Bau- und Immobilienrecht
Mit seinem Urteil vom 22.02.2018 (AZ. VIII ZR 46/17) hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Auftraggeber (Besteller) Schadensersatz auch dann fordern kann, wenn er das mangelhafte Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lassen wird (wir berichteten bereits). Dieser Beitrag befasst sich damit, welche Auswirkungen dies konkret auf Besteller von Bau- oder Architektenleistungen hat.
Bisherige Situation
Bislang konnte der Besteller von Bau- oder Architektenleistungen bei mangelhafter Ausführung die sog. fiktiven Mangelbeseitigungskosten geltend machen. Der Besteller war also nicht gehalten, im Falle einer verweigerten oder gescheiterten Nacherfüllung, selbst erst Kosten für die Mangelbeseitigung aufzuwenden. Es genügte, einen Kostenvoranschlag für die Reparatur oder Neuerstellung vorzulegen. Allerdings wurde im Nachgang auch nicht geprüft, ob der so erhaltene Schadensersatz dann auch tatsächlich zur Mangelbeseitigung aufgewendet wurde. – Anders war dies nur hinsichtlich der Umsatzsteuer, die erst erstattet wurde, wenn sie tatsächlich angefallen war.
Veränderungen für Bauverträge
Nach der ergangenen Entscheidung wird es nicht mehr möglich sein, Schadensersatz gegenüber dem Unternehmer geltend zu machen, wenn der Mangel nicht behoben wurde oder wird. Es genügt hierfür nicht die Aussage, „den Mangel noch beheben zu wollen“. Der BGH ist der Ansicht, der Vermögensnachteil des Bestellers liege in dem vorliegenden Minderwert. Dementsprechend könne der Besteller nur die Vermögensdifferenz verlangen. Ausdrücklich sei diese nicht einfach durch die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten zu berechnen, sondern z.B. durch die Vergütungsanteile, die auf die mangelhafte Leistung entfallen. Ausdrücklich verweist der BGH an dieser Stelle auf die Möglichkeit der Schätzung (§ 287 BGB).
Möglichkeit des Vorschussanspruchs bleibt
Dies bedeutet im Ergebnis jedoch nicht, dass der Besteller nunmehr darauf verwiesen wird, immer erst selbst den Mangel beseitigen zu lassen, ehe er die Mangelbeseitigungskosten als Schadensersatz vom Unternehmer einfordern kann. Der BGH begründet die Kehrtwende in seiner Rechtsprechung mit den Besonderheiten des Werkvertragsrechts: Denn hier bleibe dem Besteller die Möglichkeit, einen sog. Vorschussanspruch gegenüber dem Unternehmer einzufordern. Der Besteller kann also auf der Grundlage eines Kostenvorschussanspruchs die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten vom Unternehmer einfordern. Für bereits erhobene Klagen gegen Unternehmer auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten kann – so der BGH – die Klage nach § 264 Nr. 3 ZPO ohne Weiteres umgestellt werden.
Besonderheiten beim VOB/B-Vertrag
Der BGH stellt klar, dass keine Besonderheiten beim Vertrag unter Einbezug der VOB/B gelten. Auch dort könne der Besteller nicht mehr länger fiktive Mangelbeseitigungskosten verlangen.
Veränderungen für Architektenverträge
Der BGH wendet diese geänderte Rechtsprechung in der Entscheidung umgehend auch auf Verträge mit Architekten an. Auch gegenüber dem Architekten können demnach nicht mehr fiktive Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Auch hier sei die Vermögensdifferenz (im Wege des Schadensersatzes) oder Kostenvorschuss zu berechnen.