Auswirkungen der Rechtsprechungsänderung zu Mängelbeseitigungskosten auf Bau- und Architektenverträge

17. Mai 2018 | Bau- und Architektenrecht, Bau- und Immobilienrecht

Mit seinem Urteil vom 22.02.2018 (AZ. VIII ZR 46/17) hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Auftraggeber (Besteller) Schadensersatz auch dann fordern kann, wenn er das mangelhafte Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lassen wird (wir berichteten bereits). Dieser Beitrag befasst sich damit, welche Auswirkungen dies konkret auf Besteller von Bau- oder Architektenleistungen hat.

Bisherige Situation

Bislang konnte der Besteller von Bau- oder Architektenleistungen bei mangelhafter Ausführung die sog. fiktiven Mangelbeseitigungskosten geltend machen. Der Besteller war also nicht gehalten, im Falle einer verweigerten oder gescheiterten Nacherfüllung, selbst erst Kosten für die Mangelbeseitigung aufzuwenden. Es genügte, einen Kostenvoranschlag für die Reparatur oder Neuerstellung vorzulegen. Allerdings wurde im Nachgang auch nicht geprüft, ob der so erhaltene Schadensersatz dann auch tatsächlich zur Mangelbeseitigung aufgewendet wurde. – Anders war dies nur hinsichtlich der Umsatzsteuer, die erst erstattet wurde, wenn sie tatsächlich angefallen war.

Veränderungen für Bauverträge

Nach der ergangenen Entscheidung wird es nicht mehr möglich sein, Schadensersatz gegenüber dem Unternehmer geltend zu machen, wenn der Mangel nicht behoben wurde oder wird. Es genügt hierfür nicht die Aussage, „den Mangel noch beheben zu wollen“. Der BGH ist der Ansicht, der Vermögensnachteil des Bestellers liege in dem vorliegenden Minderwert. Dementsprechend könne der Besteller nur die Vermögensdifferenz verlangen. Ausdrücklich sei diese nicht einfach durch die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten zu berechnen, sondern z.B. durch die Vergütungsanteile, die auf die mangelhafte Leistung entfallen. Ausdrücklich verweist der BGH an dieser Stelle auf die Möglichkeit der Schätzung (§ 287 BGB).

Möglichkeit des Vorschussanspruchs bleibt

Dies bedeutet im Ergebnis jedoch nicht, dass der Besteller nunmehr darauf verwiesen wird, immer erst selbst den Mangel beseitigen zu lassen, ehe er die Mangelbeseitigungskosten als Schadensersatz vom Unternehmer einfordern kann. Der BGH begründet die Kehrtwende in seiner Rechtsprechung mit den Besonderheiten des Werkvertragsrechts: Denn hier bleibe dem Besteller die Möglichkeit, einen sog. Vorschussanspruch gegenüber dem Unternehmer einzufordern. Der Besteller kann also auf der Grundlage eines Kostenvorschussanspruchs die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten vom Unternehmer einfordern. Für bereits erhobene Klagen gegen Unternehmer auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten kann – so der BGH – die Klage nach § 264 Nr. 3 ZPO ohne Weiteres umgestellt werden.

Besonderheiten beim VOB/B-Vertrag

Der BGH stellt klar, dass keine Besonderheiten beim Vertrag unter Einbezug der VOB/B gelten. Auch dort könne der Besteller nicht mehr länger fiktive Mangelbeseitigungskosten verlangen.

Veränderungen für Architektenverträge

Der BGH wendet diese geänderte Rechtsprechung in der Entscheidung umgehend auch auf Verträge mit Architekten an. Auch gegenüber dem Architekten können demnach nicht mehr fiktive Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Auch hier sei die Vermögensdifferenz (im Wege des Schadensersatzes) oder Kostenvorschuss zu berechnen.

Ansprechpartner

Thomas Altendorfer

Diplom-Volkswirt, Rechtsanwalt, Steuerberater

Partner

Til Ammermann

Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Partner

Thomas Baransky

Diplom-Betriebswirt (FH), Steuerberater

Sozius

Lars Bellmer

Steuerberater

Dr. Christian Bereska

Rechtsanwalt

Partner

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)

Philipp M. von Bismarck

Rechtsanwalt, Notar a.D.

Dr. Björn Bogner, LL.M.

Rechtsanwalt

Assoziierter Partner

Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz, Zertifizierter Compliance Officer (School GRC)

Jonathan Branch

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht

Frederik Brandes

Steuerberater

Isabelle Bulenda, LL.M.

Rechtsanwältin

Assoziierte Partnerin

Fachanwältin für Informationstechnologierecht

Sabine Burghardt

Diplom-Ökonomin, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin

Josie Charwat

Rechtsanwältin

Sozia

Frank Deppenkemper

Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Sozius

Anna Dietrich

Rechtsanwältin

Mathias Dietrich

Diplom-Finanzwirt (FH), Rechtsanwalt, Steuerberater

Assoziierter Partner

Rolf Dittmar

Diplom-Ingenieur, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Partner

Johannes Dörrie

Rechtsanwalt

Jan Ellwanger

Steuerberater, Diplom Ökonom

Eva Feldhaus, LL.M.

Rechtsanwältin

Sozia

Fachanwältin für Arbeitsrecht

Dr. Lea Frey

Rechtsanwältin

Sozia

Hans G. Fritsche

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Insolvenzrecht

Dr. Martin Gerigk

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Christopher Gerling, LL.M.

Rechtsanwalt

Imke Greten

Rechtsanwältin, Steuerberaterin

Sascha Halbe, LL.M.

Diplom-Kaufmann, Rechtsanwalt

Partner

Sarah Hankins

Bachelor of Science (B.Sc.)

Rechtsanwältin

Bianca Hein

Wirtschaftsjuristin/Paralegal

Julia Elisabeth Heine

Rechtsanwältin

Fachanwältin für gewerblichen Rechtsschutz

Maren Helm

Steuerberaterin

Stiftungsberaterin (DSA)

Miriam Henschel

Diplom-Finanzwirtin (FH), Rechtsanwältin, Steuerberaterin

Partnerin

Fachanwältin für Steuerrecht

Dr. Sabine Jehner, LL.M.

Rechtsanwältin, Attorney at Law (New York)

Sozia

Christian Knoke

Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Björn Knuth, LL.M.

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Arbeitsrecht

Kirstin Krüger

Rechtsanwältin

Sozia

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Marco Kuhlenkamp

Steuerberater

Dr. Michael Kunst

Diplom-Volkswirt, Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Notar m.d. Amtssitz in Hannover

Partner

Fachanwalt für Steuerrecht

Norman Kühn, LL.M.

Rechtsanwalt

Tobias Lerch

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Monika Martyniak

Diplom-Ökonomin, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin,

Sozia

Stefanie Meinen

B.Sc. Wirtschaftswissenschaft

Charlotte Merkel

Dipl.-Finanzwirtin (Steuerakademie), Rechtsanwältin

Jan-Christoph Metzler

Rechtsanwalt

Dr. Kristin Mütze

Rechtsanwältin

Friedrich Graf zu Ortenburg, LL.M.

Rechtsanwalt

Partner

Dr. Nicolas Penner

Diplom-Finanzwirt (FH), Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover Steuerberater

Partner

Fachanwalt für Steuerrecht

Antje Pietrek

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Arbeitsrecht, Fachanwältin für Familienrecht, Mediatorin

Sascha Priebe, MLE

Rechtsanwältin

Cordula Rausch

Diplom-Kauffrau, Steuerberaterin

Natalie Remel

Rechtsanwältin

Allgemein beeidigte Dolmetscherin und ermächtigte Übersetzerin für die russische Sprache

Dr. Stefan Rieger

Rechtsanwalt

Assoziierter Partner

Dr. Stephan Rose

Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover

Partner

Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Erbrecht

Michael Rudolph

Diplom-Ökonom, Steuerberater

Sozius

Dr. Ralf Schlottau

Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Celle

Partner

Fachanwalt für Agrarrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Zertifizierter Stiftungsmanager (DSA)

Dr. Stephan Schmack

Rechtsanwalt

Sozius

Dr. Philipp Schulz

Rechtsanwalt

Partner

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Torben Schwarzer, MLE

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht

Jan Schätzel

Rechtsanwalt

Sozius

Dr. Hermann Schünemann

Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Celle

Partner

Fachanwalt für Versicherungsrecht, Fachanwalt für Medizinrecht

Valentin R. Seidenfus

Rechtsanwalt, Steuerberater

Partner

Fachanwalt für Steuerrecht, Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)

Dr. Caroline Charlotte Sohns

Rechtsanwältin

Sozia

Fachanwältin für Arbeitsrecht

Konrad Solf

Rechtsanwalt

Thomas Stillahn

Rechtsanwalt

Partner

Fachanwalt für Arbeitsrecht, Mediator, Coach der Wirtschaft (IHK)

Rudolf Tschense

Rechtsanwalt

Dr. Karl-Heinz Vehling

Executive MBA HSG, Rechtsanwalt

Partner

Zertifizierter Compliance Officer, Zertifizierter Compliance Auditor

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Dr. Tim Wittwer, LL.M.

Rechtsanwalt

Assoziierter Partner

Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz

Steffen Zaiser

Rechtsanwalt