Corona XX: Schwierige Zeiten in der Gewerberaummiete – Worauf ist zu achten?

Vorab gilt es festzuhalten, dass es eine vergleichbare Situation in neuerer Zeit (glücklicher Weise) bislang nicht gab und daher zum jetzigen Zeitpunkt jegliche rechtlichen Einschätzungen vor dem Hintergrund derzeit geltender Rechtsgrundsätze erfolgen. Angesichts des Ausmaßes der jetzigen Pandemie ist eine abweichende Beurteilung allerdings nicht auszuschließen.

1. Muss die Miete trotz Schließung weiterhin gezahlt werden?

Angesichts der zuletzt ergangenen behördlichen Schließungen fragen sich Mieter der betroffenen Branchen, wie es sich mit ihrer mietvertraglichen Zahlungspflicht verhält, wenn sie ihren Betrieb nicht betreiben können und Umsätze ausbleiben. In der Regel sehen die Mietverträge hierzu keine Vereinbarung vor. Insbesondere enthalten viele Mietverträge nach deutschem Recht auch keine dezidierten Regelungen zu Fragen höherer Gewalt oder zum Verwendungsrisiko. Im Internet kursierende Hinweise auf eine Unterbrechung der Zahlungspflicht (insbesondere nach § 1104 ABGB) sind mit Vorsicht zu genießen und beziehen sich häufig auf andere Rechtsordnungen.

Nach § 535 BGB als der Ausgangsnorm des Mietrechts bleibt der Mieter so lange zur Zahlung der Miete verpflichtet wie der Vermieter ihm die Mietsache im vereinbarten und mangelfreien Zustand zur Verfügung stellt. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen können nach der Rechtsprechung einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache begründet sind und den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. In diesem Fall ist von einem Mangel der Mietsache auszugehen, der die gesetzlichen Mängelrechte auslösen kann. Liegt der Mangel hingegen in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters, handelt es sich nicht um einen Mietmangel, so dass dieser Umstand in das Verwendungsrisiko des Mieters fällt mit der Folge, dass der Mieter weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt.

So haben die Gerichte in der Vergangenheit behördliche Beschränkungen wie z.B. die Einschränkungen des Nichtraucherschutzgesetzes im Gaststättenbereich oder angeordnete verkürzte Öffnungszeiten bewertet. Diese Beschränkungen betreffen ebenfalls nicht das Mietobjekt an sich, sondern die Art und Weise des Betriebs durch den Mieter. Daher begründen sie nach allgemeiner Auffassung weder ein Recht des Mieters zur Minderung noch zur Vertragsanpassung.

Dieses Ergebnis bestätigt auch das gerade erlassene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht.

2. Stellt die Corona-Pandemie einen Fall höherer Gewalt dar?

Diese Frage lässt sich derzeit nicht abschließend bewerten. Außer Frage steht, dass die Pandemie ein außergewöhnliches und nicht vorhersehbares Ereignis bislang völlig unbekannten Ausmaßes ist. Daher ist auch nicht auszuschließen, dass Gerichte zu einer von der bisherigen Rechtsprechung abweichenden Bewertung kommen, sollte ein Mieter Mängelrechte geltend machen oder ein Vermieter eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen.

Da die meisten Mietverträge keine (vereinbarte) Definition der höheren Gewalt enthalten, müssen die Parteien sich an den allgemeinen Grundsätzen orientieren. Eine einheitliche, allgemeingültige Definition findet sich zwar auch dort nicht, sondern jeweils nur im Lichte der zu entscheidenden Materie. Häufig wird höhere Gewalt allerdings so oder ähnlich als ein „betriebsfremdes, von außen durch elementare Naturkräfte oder durch Handlungen dritter Personen herbeigeführtes Ereignis, das nach menschlicher Einsicht und Erfahrung unvorhersehbar ist, mit wirtschaftlich erträglichen Mitteln auch durch äußerste, nach der Sachlage vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht verhütet oder unschädlich gemacht werden kann und auch nicht wegen seiner Häufigkeit vom Betriebsunternehmen in Kauf zu nehmen ist“ (BGH, VI ZR 173/06) verstanden. Im Reisevertragsrecht beurteilten einige Gerichte die in 2005 aufgetretene Krankheit SARS als einen Fall höherer Gewalt, der zur Vertragsauflösung berechtigte. Dieser Umstand kann für die Frage einer Vertragsanpassung oder Auflösung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich fruchtbar gemacht werden. Nach unserer Einschätzung berechtigt selbst die Annahme höherer Gewalt jedoch nicht dazu, die Mietzahlungen zu kürzen oder einzustellen.

3. Wie geht es weiter?

Sollten Sie als Mieter mangels Umsätzen die Miete nicht mehr (in voller Höhe) zahlen können oder sollten Sie als Vermieter eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Erwägungen ziehen, empfiehlt es sich aktuell, zunächst das Gespräch mit der jeweils anderen Partei zu suchen, um gemeinsam eine Lösung zu finden. Beide Parteien können über die gerade verabschiedeten Hilfspakete unter Umständen auf finanzielle Unterstützung zugreifen.

Nach dem gerade erlassenen neuen Gesetz dürfen Vermieter ihren Mietern nicht (außer-)ordentlich kündigen, wenn diese im Zeitraum vom 01.04 bis 30.06.2020 ausschließlich wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie in Zahlungsverzug (§ 543 BGB) geraten. Andere kündigungsrelevante Ursachen schließen eine Kündigung jedoch nicht aus.

Bei rechtlichen Fragen rund um diese Themen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. KSB INTAX ist der Ansprechpartner für den Mittelstand in Norddeutschland. Wir unterstützen Sie gerne.