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Freie Anordnungen durch den Bauherrn?

16. Mai 2018
Bau- und Architektenrecht, Vertragsrecht,  

Von den Neuerungen des Bauvertragsrechts hatten wir bereits berichtet. Durch die seit 01.01.2018 geltenden Regelungen haben spezielle Vorschriften zur Regelung des Vertragsverhältnisses Bauherr – Auftragnehmer (Bauunternehmer) Eingang in das Gesetz gefunden, die es so vorher nicht oder nur in Sondervorschriften gab. Hierzu gehört auch das „Anordnungsrecht“ des Bauherrn.

Bisherige Rechtslage

Bislang durfte der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer keine einseitigen Anordnungen zu den vereinbarten Leistungen oder der Art und Weise, wie die Leistungen zu erbringen sind, treffen. Dies war auch Sicht des Gesetzgebers nicht damit vereinbar, dass sich Bauherr und Unternehmer gegen Zahlung eines bestimmten Geldbetrages auf eine bestimmte Leistung geeinigt hatten. Ein einseitiges Anordnungsrecht widersprach der vertraglichen Vereinbarung und würde das ausgehandelte Gleichgewicht außer Kraft setzen.

Lediglich im Falle der Vereinbarung der VOB/B stand dem Bauherrn schon damals ein Anordnungsrecht zu.

Neuerung in § 650 b Abs. 1 Nr. 1 BGB

Nunmehr soll der Bauherr auch nach Vertragsabschluss die Möglichkeit haben, entweder die vereinbarte Leistung selbst, oder aber die Art und Weise, wie dieser Leistungserfolg zu erzielen ist, durch eine Anordnung abändern zu können. Selbstverständlich besteht dieses Anordnungsrecht nicht „kostenlos“. Der Unternehmer erhält für die hierdurch entstehende, zusätzliche Arbeit eine Vergütung. Der Unternehmer braucht auch die angeordnete Änderung nur auszuführen, wenn diese für ihn „zumutbar“ ist. Hierfür wird die Betrachtung des Einzelfalls notwendig sein, so dass eine pauschale Grenze nicht formuliert werden kann. Die technische Möglichkeit, die Komplexität der Ausführung der Änderung oder aber erhebliche zusätzliche Kosten können Hindernisse sein, die gegen die Zumutbarkeit sprechen.

Der Unternehmer hat im Fall einer solchen Anordnung – soweit denn die Ausführung für ihn zumutbar ist – ein Angebot über die Mehr- oder Minderkosten zu erstellen. Auf dieser Grundlage sollen sich die Parteien vor Ausführung einigen.

Wird eine Einigung sodann binnen 30 Tagen nicht getroffen, verändert sich das „Änderungsbegehren“ des Bauherrn in ein echtes Anordnungsrecht. Der Bauherr muss sein Leistungsbegehren in Textform erneut äußern, d.h. eine Anordnung per E-Mail genügt. Der Unternehmer muss der Weisung sodann nachkommen, jedoch auch nicht ohne entsprechende Gegenleistung.

Die Anordnung führt im Ergebnis zu einer Fortsetzung des Bauvorhabens unter Berücksichtigung der gewünschten Änderung; die Frage der Vergütung, über die sich die Vertragsparteien nicht einigen konnten, verlagert sich damit jedoch nur in die Phase der Abrechnung.

Sollten Sie in der Situation sein, eine solche Anordnung aussprechen zu wollen, aber Fragen hierzu haben oder umgekehrt Adressat einer aus Ihrer Sicht unzumutbaren Anordnung sein, sprechen Sie uns gern an!

Ihre Autoren

Kirstin Krüger

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Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

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