Seien Sie gut beraten, bevor Sie abnehmen!
18. April 2017 | Immobilienrecht, Bau- und Architektenrecht, Vertragsrecht
Wird ein Bauunternehmer beauftragt, ein Gebäude zu errichten, ist sein „Werk“ am Ende abzunehmen. Damit wird dem Bauunternehmer bestätigt, dass er seine Leistung vertragsgemäß, d.h. vollständig und frei von Mängeln, erbracht hat. Soweit die Idealvorstellung. Nicht selten treten in der Realität während der Ausführung Änderungen auf, die umgesetzt werden sollen; auch sind nach Abschluss der Arbeiten leider häufig Mängel festzustellen.
Was spielte sich bisher ab?
Nach bisheriger Rechtslage hatte der Bauherr die Leistung abzunehmen, wenn Sie „erbracht war, wie bestellt“. Die Abnahme konnte wegen sog. unwesentlicher Mängel, die die Leistung insgesamt nicht schmälerten, nicht verweigert werden. Tat er es doch, trat die sog. Abnahmefiktion ein, d.h. der Bauunternehmer wurde so gestellt, als hätte der Bauherr die Leistung abgenommen.
Was gilt nun?
Im Zuge der Einführung eines speziellen Bauvertragsrechts im BGB wurde die Vorschrift der Abnahme in § 640 BGB neu formuliert. Nunmehr gilt: Nimmt der Auftraggeber die Leistung nicht von sich aus ab, kann der Bauunternehmer „nach Fertigstellung“ eine Frist zur Abnahme setzen. „Nach Fertigstellung“ bedeutet, dass es nicht auf eine mangelfreie Leistungserbringung ankommt; nur objektiv vollständig muss sie sein. Ob das Haus daher steht, jedoch wackelt (Mangel), spielt keine Rolle! Nach Ablauf der Frist „gilt“ das Werk als abgenommen. Um nicht in diese Fiktion zu rutschen, kann der Auftraggeber die „Abnahme unter Angabe eines Mangels ablehnen“. Auch diese Formulierung ist neu: Der Gesetzgeber gibt die Differenzierung zwischen einem „wesentlichen“ und einem „unwesentlichen“ Mangel auf: Dem Wortlaut nach kann der Auftraggeber mit jedem noch so kleinen, unwesentlichen Mangel die Abnahme verweigern und so für eine Patt-Situation sorgen, denn der Bauunternehmer kann in der Folge die Schlussrechnung für seine Leistung nicht fällig stellen.
Wirklich durchdacht?
Der Gesetzgeber hat sicherlich viel Gutes beabsichtigt, als er beschloss, erstmals ein spezielles Bauvertragsrecht in das BGB einzufügen. Berechtigt darf aber die Frage gestellt werden, ob er nicht an der ein oder anderen Stelle – vermeintlich im Sinne des Verbraucherschutzes – über das Ziel hinausgeschossen ist. Die oben erwähnte Regelung gilt allerdings nicht nur für Verbraucher als Auftraggeber. Es bleibt daher abzuwarten, wie praxistauglich diese und andere neue Vorschriften des Bauvertragsrechts tatsächlich sind und was die Rechtsprechung daraus macht. Etwas Zeit bleibt auch noch: Das neue Bauvertragsrecht soll erst am 01.01.2018 in Kraft treten. Diese neue Regelung gilt daher nur für Verträge, die nach diesem Stichtag abgeschlossen werden. Über die weitere Entwicklung werden wir berichten.
Ansprechpartner
Thomas Altendorfer
Diplom-Volkswirt, Rechtsanwalt, Steuerberater
Partner
Til Ammermann
Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Partner
Thomas Baransky
Diplom-Betriebswirt (FH), Steuerberater
Sozius
Lars Bellmer
Steuerberater
Dr. Christian Bereska
Rechtsanwalt
Partner
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)
Philipp M. von Bismarck
Rechtsanwalt, Notar a.D.
Dr. Björn Bogner, LL.M.
Rechtsanwalt
Assoziierter Partner
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz, Zertifizierter Compliance Officer (School GRC)
Jonathan Branch
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht
Frederik Brandes
Steuerberater
Isabelle Bulenda, LL.M.
Rechtsanwältin
Assoziierte Partnerin
Fachanwältin für Informationstechnologierecht
Sabine Burghardt
Diplom-Ökonomin, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin
Josie Charwat
Rechtsanwältin
Sozia
Frank Deppenkemper
Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Sozius
Anna Dietrich
Rechtsanwältin
Mathias Dietrich
Diplom-Finanzwirt (FH), Rechtsanwalt, Steuerberater
Assoziierter Partner
Rolf Dittmar
Diplom-Ingenieur, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Partner
Johannes Dörrie
Rechtsanwalt
Jan Ellwanger
Steuerberater, Diplom Ökonom
Eva Feldhaus, LL.M.
Rechtsanwältin
Sozia
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Dr. Lea Frey
Rechtsanwältin
Sozia
Hans G. Fritsche
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Dr. Martin Gerigk
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Christopher Gerling, LL.M.
Rechtsanwalt
Imke Greten
Rechtsanwältin, Steuerberaterin
Sascha Halbe, LL.M.
Diplom-Kaufmann, Rechtsanwalt
Partner
Sarah Hankins
Bachelor of Science (B.Sc.)
Rechtsanwältin
Bianca Hein
Wirtschaftsjuristin/Paralegal
Julia Elisabeth Heine
Rechtsanwältin
Fachanwältin für gewerblichen Rechtsschutz
Maren Helm
Steuerberaterin
Stiftungsberaterin (DSA)
Miriam Henschel
Diplom-Finanzwirtin (FH), Rechtsanwältin, Steuerberaterin
Partnerin
Fachanwältin für Steuerrecht
Dr. Sabine Jehner, LL.M.
Rechtsanwältin, Attorney at Law (New York)
Sozia
Christian Knoke
Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Björn Knuth, LL.M.
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Kirstin Krüger
Rechtsanwältin
Sozia
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Marco Kuhlenkamp
Steuerberater
Dr. Michael Kunst
Diplom-Volkswirt, Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Notar m.d. Amtssitz in Hannover
Partner
Fachanwalt für Steuerrecht
Norman Kühn, LL.M.
Rechtsanwalt
Tobias Lerch
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Monika Martyniak
Diplom-Ökonomin, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin,
Sozia
Stefanie Meinen
B.Sc. Wirtschaftswissenschaft
Charlotte Merkel
Dipl.-Finanzwirtin (Steuerakademie), Rechtsanwältin
Jan-Christoph Metzler
Rechtsanwalt
Dr. Kristin Mütze
Rechtsanwältin
Friedrich Graf zu Ortenburg, LL.M.
Rechtsanwalt
Partner
Dr. Nicolas Penner
Diplom-Finanzwirt (FH), Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover Steuerberater
Partner
Fachanwalt für Steuerrecht
Antje Pietrek
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Arbeitsrecht, Fachanwältin für Familienrecht, Mediatorin
Sascha Priebe, MLE
Rechtsanwältin
Cordula Rausch
Diplom-Kauffrau, Steuerberaterin
Natalie Remel
Rechtsanwältin
Allgemein beeidigte Dolmetscherin und ermächtigte Übersetzerin für die russische Sprache
Dr. Stefan Rieger
Rechtsanwalt
Assoziierter Partner
Dr. Stephan Rose
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover
Partner
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Erbrecht
Michael Rudolph
Diplom-Ökonom, Steuerberater
Sozius
Dr. Ralf Schlottau
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Celle
Partner
Fachanwalt für Agrarrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Zertifizierter Stiftungsmanager (DSA)
Dr. Stephan Schmack
Rechtsanwalt
Sozius
Dr. Philipp Schulz
Rechtsanwalt
Partner
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Torben Schwarzer, MLE
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht
Jan Schätzel
Rechtsanwalt
Sozius
Dr. Hermann Schünemann
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Celle
Partner
Fachanwalt für Versicherungsrecht, Fachanwalt für Medizinrecht
Valentin R. Seidenfus
Rechtsanwalt, Steuerberater
Partner
Fachanwalt für Steuerrecht, Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)
Dr. Caroline Charlotte Sohns
Rechtsanwältin
Sozia
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Konrad Solf
Rechtsanwalt
Thomas Stillahn
Rechtsanwalt
Partner
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Mediator, Coach der Wirtschaft (IHK)
Rudolf Tschense
Rechtsanwalt
Dr. Karl-Heinz Vehling
Executive MBA HSG, Rechtsanwalt
Partner
Zertifizierter Compliance Officer, Zertifizierter Compliance Auditor
Dr. Jan-W. Vesting
Rechtsanwalt
Partner
Katharina Wegmann
Steuerberaterin
Christiane Wehe
Diplom-Kauffrau (FH), Steuerberaterin
Albrecht Wendenburg
Rechtsanwalt, Notar a.D.
Dr. Marc Wendt
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover
Partner
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Dr. Tim Wittwer, LL.M.
Rechtsanwalt
Assoziierter Partner
Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz
Steffen Zaiser
Rechtsanwalt