Seien Sie gut beraten, bevor Sie abnehmen!
18. April 2017 | Immobilienrecht, Bau- und Architektenrecht, Vertragsrecht
Nein, es geht nicht um Ihre Figur. Im vorherigen Beitrag hatten wir bereits auf das neue Bauvertragsrecht aufmerksam gemacht. Dieses sieht auch eine neue Formulierung der Vorschrift zur Abnahme vor. Hier wird die Position des Auftraggebers in ungewöhnlicher Weise gestärkt.
Wird ein Bauunternehmer beauftragt, ein Gebäude zu errichten, ist sein „Werk“ am Ende abzunehmen. Damit wird dem Bauunternehmer bestätigt, dass er seine Leistung vertragsgemäß, d.h. vollständig und frei von Mängeln, erbracht hat. Soweit die Idealvorstellung. Nicht selten treten in der Realität während der Ausführung Änderungen auf, die umgesetzt werden sollen; auch sind nach Abschluss der Arbeiten leider häufig Mängel festzustellen.
Was spielte sich bisher ab?
Nach bisheriger Rechtslage hatte der Bauherr die Leistung abzunehmen, wenn Sie „erbracht war, wie bestellt“. Die Abnahme konnte wegen sog. unwesentlicher Mängel, die die Leistung insgesamt nicht schmälerten, nicht verweigert werden. Tat er es doch, trat die sog. Abnahmefiktion ein, d.h. der Bauunternehmer wurde so gestellt, als hätte der Bauherr die Leistung abgenommen.
Was gilt nun?
Im Zuge der Einführung eines speziellen Bauvertragsrechts im BGB wurde die Vorschrift der Abnahme in § 640 BGB neu formuliert. Nunmehr gilt: Nimmt der Auftraggeber die Leistung nicht von sich aus ab, kann der Bauunternehmer „nach Fertigstellung“ eine Frist zur Abnahme setzen. „Nach Fertigstellung“ bedeutet, dass es nicht auf eine mangelfreie Leistungserbringung ankommt; nur objektiv vollständig muss sie sein. Ob das Haus daher steht, jedoch wackelt (Mangel), spielt keine Rolle! Nach Ablauf der Frist „gilt“ das Werk als abgenommen. Um nicht in diese Fiktion zu rutschen, kann der Auftraggeber die „Abnahme unter Angabe eines Mangels ablehnen“. Auch diese Formulierung ist neu: Der Gesetzgeber gibt die Differenzierung zwischen einem „wesentlichen“ und einem „unwesentlichen“ Mangel auf: Dem Wortlaut nach kann der Auftraggeber mit jedem noch so kleinen, unwesentlichen Mangel die Abnahme verweigern und so für eine Patt-Situation sorgen, denn der Bauunternehmer kann in der Folge die Schlussrechnung für seine Leistung nicht fällig stellen.
Wirklich durchdacht?
Der Gesetzgeber hat sicherlich viel Gutes beabsichtigt, als er beschloss, erstmals ein spezielles Bauvertragsrecht in das BGB einzufügen. Berechtigt darf aber die Frage gestellt werden, ob er nicht an der ein oder anderen Stelle – vermeintlich im Sinne des Verbraucherschutzes – über das Ziel hinausgeschossen ist. Die oben erwähnte Regelung gilt allerdings nicht nur für Verbraucher als Auftraggeber. Es bleibt daher abzuwarten, wie praxistauglich diese und andere neue Vorschriften des Bauvertragsrechts tatsächlich sind und was die Rechtsprechung daraus macht. Etwas Zeit bleibt auch noch: Das neue Bauvertragsrecht soll erst am 01.01.2018 in Kraft treten. Diese neue Regelung gilt daher nur für Verträge, die nach diesem Stichtag abgeschlossen werden. Über die weitere Entwicklung werden wir berichten.
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