Seien Sie gut beraten, bevor Sie abnehmen!
18. April 2017 | Immobilienrecht, Bau- und Architektenrecht, Vertragsrecht
Wird ein Bauunternehmer beauftragt, ein Gebäude zu errichten, ist sein „Werk“ am Ende abzunehmen. Damit wird dem Bauunternehmer bestätigt, dass er seine Leistung vertragsgemäß, d.h. vollständig und frei von Mängeln, erbracht hat. Soweit die Idealvorstellung. Nicht selten treten in der Realität während der Ausführung Änderungen auf, die umgesetzt werden sollen; auch sind nach Abschluss der Arbeiten leider häufig Mängel festzustellen.
Was spielte sich bisher ab?
Nach bisheriger Rechtslage hatte der Bauherr die Leistung abzunehmen, wenn Sie „erbracht war, wie bestellt“. Die Abnahme konnte wegen sog. unwesentlicher Mängel, die die Leistung insgesamt nicht schmälerten, nicht verweigert werden. Tat er es doch, trat die sog. Abnahmefiktion ein, d.h. der Bauunternehmer wurde so gestellt, als hätte der Bauherr die Leistung abgenommen.
Was gilt nun?
Im Zuge der Einführung eines speziellen Bauvertragsrechts im BGB wurde die Vorschrift der Abnahme in § 640 BGB neu formuliert. Nunmehr gilt: Nimmt der Auftraggeber die Leistung nicht von sich aus ab, kann der Bauunternehmer „nach Fertigstellung“ eine Frist zur Abnahme setzen. „Nach Fertigstellung“ bedeutet, dass es nicht auf eine mangelfreie Leistungserbringung ankommt; nur objektiv vollständig muss sie sein. Ob das Haus daher steht, jedoch wackelt (Mangel), spielt keine Rolle! Nach Ablauf der Frist „gilt“ das Werk als abgenommen. Um nicht in diese Fiktion zu rutschen, kann der Auftraggeber die „Abnahme unter Angabe eines Mangels ablehnen“. Auch diese Formulierung ist neu: Der Gesetzgeber gibt die Differenzierung zwischen einem „wesentlichen“ und einem „unwesentlichen“ Mangel auf: Dem Wortlaut nach kann der Auftraggeber mit jedem noch so kleinen, unwesentlichen Mangel die Abnahme verweigern und so für eine Patt-Situation sorgen, denn der Bauunternehmer kann in der Folge die Schlussrechnung für seine Leistung nicht fällig stellen.
Wirklich durchdacht?
Der Gesetzgeber hat sicherlich viel Gutes beabsichtigt, als er beschloss, erstmals ein spezielles Bauvertragsrecht in das BGB einzufügen. Berechtigt darf aber die Frage gestellt werden, ob er nicht an der ein oder anderen Stelle – vermeintlich im Sinne des Verbraucherschutzes – über das Ziel hinausgeschossen ist. Die oben erwähnte Regelung gilt allerdings nicht nur für Verbraucher als Auftraggeber. Es bleibt daher abzuwarten, wie praxistauglich diese und andere neue Vorschriften des Bauvertragsrechts tatsächlich sind und was die Rechtsprechung daraus macht. Etwas Zeit bleibt auch noch: Das neue Bauvertragsrecht soll erst am 01.01.2018 in Kraft treten. Diese neue Regelung gilt daher nur für Verträge, die nach diesem Stichtag abgeschlossen werden. Über die weitere Entwicklung werden wir berichten.
Ansprechpartner
Thomas Altendorfer
Diplom-Volkswirt
Rechtsanwalt
Steuerberater
Partner
Til Ammermann
Diplom-Kaufmann
Wirtschaftsprüfer
Steuerberater
Partner
Thomas Baransky
Diplom-Betriebswirt (FH)
Steuerberater
Sozius
Lars Bellmer
Steuerberater
Dr. Christian Bereska
Rechtsanwalt
Partner
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)
Philipp M. v. Bismarck
Rechtsanwalt, Notar a.D.
Dr. Björn Bogner, LL.M.
Rechtsanwalt
Partner
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz
Zertifizierter Compliance Officer (School GRC)
Jonathan Branch
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht
Frederik Brandes
Steuerberater
Isabelle Bulenda, LL.M.
Rechtsanwältin
Assoziierte Partnerin
Fachanwältin für Informationstechnologierecht
Josie Charwat
Rechtsanwältin
Sozia
Daniel von der Decken
Rechtsanwalt
Frank Deppenkemper
Diplom-Kaufmann
Wirtschaftsprüfer
Steuerberater
Sozius
Anna Dietrich
Rechtsanwältin
Mathias Dietrich
Diplom-Finanzwirt (FH)
Rechtsanwalt
Steuerberater
Partner
Rolf Dittmar
Diplom-Ingenieur
Wirtschaftsprüfer
Steuerberater
Johannes Dörrie
Rechtsanwalt
Jan Ellwanger
Diplom Ökonom
Steuerberater
Eva Feldhaus, LL.M.
Rechtsanwältin
Sozia
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Dr. Lea Frey
Rechtsanwältin
Sozia
Hans G. Fritsche
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Dr. Martin Gerigk
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Christopher Gerling, LL.M.
Rechtsanwalt
Imke Greten
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Sascha Halbe, LL.M.
Diplom-Kaufmann
Rechtsanwalt
Partner
Bianca Hein, LL.M
Wirtschaftsjuristin/Paralegal
Julia Elisabeth Heine
Rechtsanwältin
Fachanwältin für gewerblichen Rechtsschutz
Maren Helm
Steuerberaterin
Stiftungsberaterin (DSA)
Miriam Henschel
Diplom-Finanzwirtin (FH)
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Partnerin
Fachanwältin für Steuerrecht
Danine Dania Hische
Rechtsanwältin
Salvatore Iannotta
Rechtsanwalt
Dr. Sabine Jehner, LL.M.
Rechtsanwältin, Attorney at Law (New York)
Sozia
Christian Knoke
Rechtsanwalt
Wirtschaftsprüfer
Steuerberater
Björn Knuth, LL.M.
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Kirstin Krüger
Rechtsanwältin
Sozia
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Marco Kuhlenkamp
Steuerberater*, B.Sc.
*Fachberater für Unternehmensnachfolge
(DStV e.V.)
Dr. Michael Kunst
Diplom-Volkswirt
Rechtsanwalt, Notar m.d. Amtssitz in Hannover
Wirtschaftsprüfer
Partner
Fachanwalt für Steuerrecht
Norman Kühn, LL.M.
Rechtsanwalt
Tobias Lerch
Rechtsanwalt
Sozius
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Monika Martyniak
Diplom-Ökonomin
Wirtschaftsprüferin
Steuerberaterin
Sozia
Stefanie Meinen
B.Sc. Wirtschaftswissenschaft
Charlotte Merkel
Dipl.-Finanzwirtin (Steuerakademie)
Rechtsanwältin
Jan-Christoph Metzler
Rechtsanwalt
Dr. Kristin Mütze
Rechtsanwältin
Friedrich Graf zu Ortenburg, LL.M.
Rechtsanwalt
Partner
Dr. Nicolas Penner
Diplom-Finanzwirt (FH)
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover
Steuerberater
Partner
Fachanwalt für Steuerrecht
Antje Pietrek
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Fachanwältin für Familienrecht
Mediatorin
Sascha Priebe, MLE
Rechtsanwältin
Cordula Rausch
Diplom-Kauffrau
Steuerberaterin
Natalie Remel
Rechtsanwältin
Allgemein beeidigte Dolmetscherin und ermächtigte Übersetzerin für die russische Sprache
Dr. Stefan Rieger
Rechtsanwalt
Assoziierter Partner
Dr. Stephan Rose
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover
Partner
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Erbrecht
Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)
Michael Rudolph
Diplom-Ökonom
Steuerberater
Sozius
Maximilian Sauer
Rechtsanwalt
Dr. Ralf Schlottau
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Celle
Partner
Fachanwalt für Agrarrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Zertifizierter Stiftungsmanager (DSA)
Dr. Stephan Schmack
Rechtsanwalt
Sozius
Dr. Philipp Schulz
Rechtsanwalt
Partner
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Jan Schätzel
Rechtsanwalt
Sozius
Dr. Hermann Schünemann
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Celle
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Medizinrecht
Valentin R. Seidenfus
Rechtsanwalt
Steuerberater
Partner
Fachanwalt für Steuerrecht
Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)
Dr. Caroline Charlotte Sohns
Rechtsanwältin
Sozia
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Konrad Solf
Rechtsanwalt
Thomas Stillahn
Rechtsanwalt
Partner
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Mediator
Coach der Wirtschaft (IHK)
Rudolf Tschense
Rechtsanwalt
Dr. Karl-Heinz Vehling
Executive MBA HSG
Rechtsanwalt
Partner
Zertifizierter Compliance Officer
Zertifizierter Compliance Auditor
Dr. Jan-W. Vesting
Rechtsanwalt
Partner
Katharina Wegmann
Steuerberaterin
Christiane Wehe
Diplom-Kauffrau (FH)
Steuerberaterin
Albrecht Wendenburg
Rechtsanwalt, Notar a.D.
Dr. Marc Wendt
Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover
Partner
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Dr. Tim Wittwer, LL.M.
Rechtsanwalt
Assoziierter Partner
Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz
Steffen Zaiser
Rechtsanwalt