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Mietvertragliche Schriftformheilungsklauseln sind generell unwirksam (BGH, Urt. vom 27.09.2017)

14. November 2017
Immobilienrecht,  

Die Verwendung von Schriftformheilungsklauseln war lange Zeit Standard in Gewerbemietverträgen und wurde mit Billigung der überwiegenden OLG-Rechtsprechung als wirksames Mittel angesehen, eine vorzeitige Kündigung langfristiger Mietverträge wegen eines Schriftformmangels zu verhindern. Nachdem der BGH bereits im Jahr 2014 die Verwendung derartiger Klauseln deutlich eingeschränkt hatte, erklärt er sie in seiner Entscheidung vom 27.09.2017 nunmehr generell für unwirksam. Das Risiko einer Kündbarkeit bereits geschlossener Zeitmietverträge ist dadurch erheblich gestiegen. Beim Abschluss neuer Mietverträge muss der geänderten Rechtsprechung Rechnung getragen werden.

Hintergrund und Bedeutung sogenannter Schriftformheilungsklauseln

Nach § 550 BGB sind Mietverträge, bei denen die Schriftform nicht gewahrt ist, nach Ablauf eines Jahres von beiden Vertragsparteien jederzeit ordentlich kündbar. Dies gilt auch dann, wenn eine längere Mindestlaufzeit des Vertrages ausdrücklich vereinbart wurde, die  Parteien also explizit eine langfristige mietvertragliche Bindung wollten. Die Kündbarkeit derartiger Verträge wegen eines Schriftformmangels ist in der Praxis häufig mit ganz erheblichen wirtschaftlichen Konsequenzen für diejenige Partei verbunden, die an dem Vertrag festhalten möchte. Dies gilt insbesondere dann, wenn Investitionen getätigt wurden, die sich über die Laufzeit eines langfristigen Mietvertrages amortisieren sollten. Zu denken ist etwa an den in der Praxis sehr häufigen Fall, dass ein Mietobjekt nach spezifischen Mieterwünschen ausgebaut oder gar errichtet wurde.  

Ungeachtet der damit verbundenen Risiken sind Schriftformfehler, die eine Kündbarkeit des Vertrages zur Folge haben, in der Praxis ausgesprochen häufig. Von einem Schriftformfehler ist nämlich nicht nur dann auszugehen, wenn überhaupt kein schriftlicher Vertrag vorliegt, sondern bereits dann, wenn ein schriftlicher Vertrag zwar existiert, dieser aber Schriftformrelevante Mängel aufweist. Hierfür genügt es beispielsweise schon, dass der Umfang des vermieteten Bereichs unklar oder unvollständig beschrieben ist, notwendige Anlagen des Vertrages fehlen, ihre Zugehörigkeit zum Vertrag nicht ausreichend klargestellt wird oder sich sonstige Fehler oder Unklarheiten in die schriftliche Mietvertragsurkunde eingeschlichen haben. Die von der Rechtsprechung angenommenen Fallgruppen einer Verletzung der Schriftform sind mittlerweile fast unüberschaubar geworden.

Bisherige Vertragspraxis

Um das Risiko der Kündbarkeit des Vertrages wegen eines Schriftformfehlers zu minimieren, wurden in der Vertragspraxis seit langem sogenannte Schriftformheilungsklauseln verwendet. In solchen verpflichten sich die Parteien wechselseitig, im Fall eines Schriftformmangels alle erforderlichen schriftlichen Erklärungen abzugeben, die zur Beseitigung des Mangels erforderlich sind und den Vertrag bis dahin nicht zu kündigen. Allerdings hatte der BGH bereits im Jahr 2014 entschieden, dass derartige Klauseln jedenfalls dann unwirksam seien, wenn ein potentieller Erwerber des Mietobjektes (auf den das Mietverhältnis kraft Gesetzes übergeht) nicht ausdrücklich von dieser Regelung ausgenommen werde (BGH, Urt. vom 22.01.2014, Az.: XII ZR 68/10). Um den Bedenken des BGH Rechnung zu tragen, hatte sich die Praxis in der Folgezeit damit beholfen, die Schriftformheilungsklausel um den Zusatz zu ergänzen, dass ein etwaiger Grundstückserwerber an sie nicht gebunden ist. Auch einer solchen Vertragsgestaltung hat der BGH nunmehr eine Absage erteilt. In seiner Entscheidung vom 27.09.2017 (Az.: XII ZR 114/16) hat das Gericht Schriftformheilungsklauseln generell für unwirksam erklärt. Da der BGH neben dem Schutz des Grundstückserwerbers auch die Warn- und Beweisfunktion schriftlicher Verträge hervorhebt, dürfte kein Zweifel daran bestehen, dass eine Schriftformheilungsklausel auch dann unwirksam ist, wenn der Grundstückserwerber von einer entsprechenden Regelung ausdrücklich ausgenommen wird.

Auswirkungen

Die Entscheidung des BGH wird dazu führen, dass das Thema Schriftformmängel wieder deutlich an Bedeutung gewinnen wird, nicht nur bei der Vertragsgestaltung sondern auch im Rahmen einer Risikobewertung beim Erwerb oder der Veräußerung von Immobilien oder Immobilienportfolios. Sowohl beim Abschluss neuer Mietverträge als auch bei der Rettung von Altverträgen muss den Vorgaben des BGH Rechnung getragen werden. Die Vertragspraxis ist dabei nicht darauf beschränkt, sich um eine Vermeidung von Schriftformfehlern zu bemühen, sie kann auch weiterhin dafür sorgen, dass Schriftformmängel nicht zwingend zu einer Kündbarkeit des Vertrages führen, auch wenn dies mit den bislang üblichen Schriftformheilungsklauseln nun nicht mehr möglich ist. 

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