KSB-Team im Gespräch

Zielfindungsphase nach § 650 p Abs. 2 BGB n.F. – Ende der unentgeltlichen Akquise?

19. Februar 2018   |   Vertragsrecht, Bau- und Architektenrecht

Von den Neuerungen des Bauvertragsrechts hatten wir bereits berichtet. Durch die seit 01.01.2018 geltenden Regelungen ist erstmals die eigenständige Erwähnung des Architekten- und Ingenieurvertrags im BGB vorgesehen. In den §§ 650 p – t BGB sind diese Neuregelungen versteckt. Dort enthalten ist die Möglichkeit der Beauftragung des Architekten mit der „Zielfindung“. Der Beitrag behandelt die Frage, ob dies das Ende der unentgeltlichen Akquisetätigkeiten von Architekten ist und daher zugunsten der Architektenschaft für mehr Sicherheit sorgt.

Gesetzliche Situation

Die Vorschrift in § 650 p BGB definiert die vertragstypischen Pflichten eines Architekten- und Ingenieur Vertrages: Der Architekt verpflichtet sich, „die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen“. Der Gesetzgeber geht also von dem Idealfall aus, dass sich die Parteien schon über Planungs- und Überwachungsziele verständigt haben, die nunmehr vom Architekten verfolgt werden sollen.

Sinn und Zweck des § 650 p Abs. 2 BGB

 Absatz 2 dieser Vorschrift greift nun den besonderen Fall auf, dass diese Planungs- und Überwachungsziele eben noch nicht definiert sind; der Bauherr noch gar nicht genau weiß, was er will und gerade deswegen die Hilfe eines Architekten in Anspruch nimmt. Es geht erst einmal darum, das Bauvorhaben zu definieren und die Machbarkeit zu erörtern (sog. Zielfindungsphase). Es wird eine Leistungsphase 0 geschaffen, um die Wortwahl der HOAI aufzugreifen. Die neue Regelung stellt klar, dass der Architekt gesondert für diese Zielfindungsphase beauftragt werden kann. Der Architekt hat dann eine Planungsgrundlage sowie eine Kosteneinschätzung zu erarbeiten und dem Bauherrn vorzulegen. Umgekehrt kann der Architekt hierfür auch bereits eine Vergütung nach § 631 Abs. 1 BGB verlangen; das Honorar ist nicht nach der HOAI zu bemessen und kann frei bestimmt werden. Diese Zielfindungsphase endet mit der Zustimmung des Bauherrn zu den Unterlagen oder aber mit der Kündigung durch den Bauherrn oder den Architekten, soweit eine gemeinsame Zusammenarbeit nicht in Betracht kommt, vgl. § 651 r BGB.

Ende der unentgeltlichen Akquisetätigkeit?

Eine vergleichbare Regelung gab es bislang nicht. Es stellte sich daher immer die Frage, ob der Architekt für „kleinere Vorarbeiten“, „Skizzen“ oder eine „Kostenschätzung“ eine Vergütung verlangen darf. Letztlich musste eine Abwägung im Einzelfall stattfinden, was sogar zur Folge hatte, dass noch „geringfügige Arbeiten“ der Leistungsphasen 1 und 2 unentgeltlich zu erbringen waren und als Akquisetätigkeit betrachtet wurden. Von keinem anderen Berufsstand wurde erwartet, so lange unentgeltlich tätig zu sein! Problematisch war dies v.a. dann, wenn sich diese erste Leistung eines Architekten nicht durch eine anschließende Beauftragung gelohnt hat.

Nach der Gesetzesbegründung soll die neue Regelung einer noch größeren Ausdehnung der unentgeltlichen Akquise zu Lasten der Architektenschaft entgegenwirken. Auch die Erstellung eines grundlegenden Konzepts soll nun bereits einen Vertrag begründen. Jedoch werden Verträge nur durch Abschluss der Parteien herbeigeführt und nicht durch eine gesetzliche Regelung. Auch stellt sich die Frage, ob es nun gar keine kostenfreie Akquise durch Architekten mehr geben wird. Umgekehrt ist es nicht notwendig, dass ein Bauherr die Leistung eines Architekten nur nach Abschluss eines (umfangreichen) Architektenvertrages in Anspruch nehmen kann.

Der neue § 650 p Abs. 2 BGB wird nicht alle Probleme im Bereich der Akquise von Architekten lösen; jedoch bietet er eine gute Grundlage, die Beauftragung eines Architekten mit der Erstellung eines Grundkonzepts recht einfach auf eine vertragliche Basis zu heben.


Ansprechpartner

Thomas Altendorfer

Diplom-Volkswirt, Rechtsanwalt, Steuerberater

Partner

Til Ammermann

Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Partner

Thomas Baransky

Diplom-Betriebswirt (FH), Steuerberater

Sozius

Lars Bellmer

Steuerberater

Dr. Christian Bereska

Rechtsanwalt

Partner

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)

Philipp M. von Bismarck

Rechtsanwalt, Notar a.D.

Dr. Björn Bogner, LL.M.

Rechtsanwalt

Assoziierter Partner

Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz, Zertifizierter Compliance Officer (School GRC)

Jonathan Branch

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht

Frederik Brandes

Steuerberater

Isabelle Bulenda, LL.M.

Rechtsanwältin

Assoziierte Partnerin

Fachanwältin für Informationstechnologierecht

Sabine Burghardt

Diplom-Ökonomin, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin

Josie Charwat

Rechtsanwältin

Sozia

Frank Deppenkemper

Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Sozius

Anna Dietrich

Rechtsanwältin

Mathias Dietrich

Diplom-Finanzwirt (FH), Rechtsanwalt, Steuerberater

Assoziierter Partner

Rolf Dittmar

Diplom-Ingenieur, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Partner

Johannes Dörrie

Rechtsanwalt

Jan Ellwanger

Steuerberater, Diplom Ökonom

Eva Feldhaus, LL.M.

Rechtsanwältin

Sozia

Fachanwältin für Arbeitsrecht

Dr. Lea Frey

Rechtsanwältin

Sozia

Hans G. Fritsche

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Insolvenzrecht

Dr. Martin Gerigk

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Imke Greten

Rechtsanwältin, Steuerberaterin

Sascha Halbe, LL.M.

Diplom-Kaufmann, Rechtsanwalt

Partner

Sarah Hankins

Bachelor of Science (B.Sc.)

Rechtsanwältin

Bianca Hein

Wirtschaftsjuristin/Paralegal

Julia Elisabeth Heine

Rechtsanwältin

Fachanwältin für gewerblichen Rechtsschutz

Maren Helm

Steuerberaterin

Stiftungsberaterin (DSA)

Miriam Henschel

Diplom-Finanzwirtin (FH), Rechtsanwältin, Steuerberaterin

Partnerin

Fachanwältin für Steuerrecht

Dr. Sabine Jehner, LL.M.

Rechtsanwältin, Attorney at Law (New York)

Sozia

Christian Knoke

Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Björn Knuth, LL.M.

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Arbeitsrecht

Kirstin Krüger

Rechtsanwältin

Sozia

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Marco Kuhlenkamp

Steuerberater

Dr. Michael Kunst

Diplom-Volkswirt, Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Notar m.d. Amtssitz in Hannover

Partner

Fachanwalt für Steuerrecht

Norman Kühn, LL.M.

Rechtsanwalt

Tobias Lerch

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Monika Martyniak

Diplom-Ökonomin, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin,

Sozia

Stefanie Meinen

B.Sc. Wirtschaftswissenschaft

Charlotte Merkel

Dipl.-Finanzwirtin (Steuerakademie), Rechtsanwältin

Dr. Kristin Mütze

Rechtsanwältin

Dr. Nicolas Penner

Diplom-Finanzwirt (FH), Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover Steuerberater

Partner

Fachanwalt für Steuerrecht

Antje Pietrek

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Arbeitsrecht, Fachanwältin für Familienrecht, Mediatorin

Sascha Priebe, MLE

Rechtsanwältin

Cordula Rausch

Diplom-Kauffrau, Steuerberaterin

Natalie Remel

Rechtsanwältin

Allgemein beeidigte Dolmetscherin und ermächtigte Übersetzerin für die russische Sprache

Dr. Stefan Rieger

Rechtsanwalt

Assoziierter Partner

Dr. Stephan Rose

Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover

Partner

Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Erbrecht

Michael Rudolph

Diplom-Ökonom, Steuerberater

Sozius

Dr. Ralf Schlottau

Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Celle

Partner

Fachanwalt für Agrarrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Zertifizierter Stiftungsmanager (DSA)

Dr. Stephan Schmack

Rechtsanwalt

Sozius

Dr. Philipp Schulz

Rechtsanwalt

Partner

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Torben Schwarzer, MLE

Rechtsanwalt

Sozius

Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht

Jan Schätzel

Rechtsanwalt

Sozius

Dr. Hermann Schünemann

Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Celle

Partner

Fachanwalt für Versicherungsrecht, Fachanwalt für Medizinrecht

Valentin R. Seidenfus

Rechtsanwalt, Steuerberater

Partner

Fachanwalt für Steuerrecht, Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)

Dr. Caroline Charlotte Sohns

Rechtsanwältin

Sozia

Fachanwältin für Arbeitsrecht

Konrad Solf

Rechtsanwalt

Thomas Stillahn

Rechtsanwalt

Partner

Fachanwalt für Arbeitsrecht, Mediator, Coach der Wirtschaft (IHK)

Rudolf Tschense

Rechtsanwalt

Dr. Karl-Heinz Vehling

Executive MBA HSG, Rechtsanwalt

Partner

Zertifizierter Compliance Officer, Zertifizierter Compliance Auditor

Dr. Jan-W. Vesting

Rechtsanwalt

Partner

Katharina Wegmann

Steuerberaterin

Christiane Wehe

Diplom-Kauffrau (FH), Steuerberaterin

Albrecht Wendenburg

Rechtsanwalt, Notar a.D.

Dr. Marc Wendt

Rechtsanwalt, Notar m. d. Amtssitz in Hannover

Partner

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Dr. Tim Wittwer, LL.M.

Rechtsanwalt

Assoziierter Partner

Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz

Steffen Zaiser

Rechtsanwalt